特朗普预示重大转变：房利美和房地美私有化或将到来
政府考虑采取历史性举措，可能重塑美国13万亿美元的抵押贷款市场
唐纳德·特朗普总统周二宣布，他正在“非常认真地考虑”将房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）私有化。这两家政府支持企业自2008年金融危机以来一直处于联邦托管之下。这一潜在举措将是几十年来最重要的金融政策转变之一，影响着美国住房金融体系的基石。
你知道吗？房利美和房地美是政府支持企业，它们不直接放贷，而是通过从贷款机构购买抵押贷款并将其转化为证券出售给投资者，从而帮助使住房贷款更容易获得。在2008年金融危机期间，它们被置于联邦托管之下，这意味着政府接管了它们以防止其崩溃。尽管最初是为了临时解决问题，但它们至今仍受政府监管，并继续在美国住房市场中发挥关键作用。
特朗普在Truth Social上写道：“我正在非常认真地考虑将房利美和房地美上市。房利美和房地美目前运营状况良好，产生了大量现金流，现在似乎是时候了。”
这一消息在金融市场引发震动，自特朗普胜选以来，这两家公司的股票已经飙升了350%以上，投资者此前就已预期这一时刻。这两家政府支持企业控制着美国抵押贷款市场约70%的份额，因此任何私有化努力都将对数百万美国房主和更广泛的经济产生巨大影响。
你知道吗？在唐纳德·特朗普于2024年11月第二次赢得选举胜利后，抵押贷款巨头房利美（FNMA）和房地美（FMCC）的股票经历了惊人的350%以上涨幅。这一剧烈的价格上涨主要是由投资者猜测特朗普政府可能会结束自2008年金融危机以来一直控制两家公司的政府托管，从而可能允许股东再次从其利润中获益所驱动。威廉·普尔特被任命为联邦住房金融局局长，进一步激发了私有化希望。著名投资者比尔·阿克曼在两家公司持有头寸已超过十年，他预计在2026年末可能的首次公开募股（IPO）中，两家公司的总估值将达到每股约34美元，尽管分析师认为实际的再私有化过程可能会延长至2027年。
幕后：推动变革的权力玩家
特朗普的宣布是在新任命的联邦住房金融局局长威廉·普尔特采取一系列重大行动之后发布的。普尔特于3月获得确认，并迅速重塑了两家机构。自掌控以来，普尔特已解除了房利美和房地美共计14名董事会成员的职务，任命自己为两家董事会的董事长，并解雇了房地美首席执行官戴安娜·里德。
这些人事变动表明，正如一位业内人士所描述的“治理闪电战阶段”已经完成，目前的重点正转向资本建设和潜在的私有化。普尔特的祖父创立了美国最大的房屋建筑商之一普尔特集团（PulteGroup），他本人也像特朗普一样，通过社交媒体发布治理公告。
财政部长斯科特·贝森特建议，政府在这两家公司中的股份可能被转移到一个新的美国主权财富基金中，该基金已获得特朗普总统的授权。据政府估计，该基金到2040年可能达到1万亿美元，而房利美和房地美一旦完成适当的资本化，每年可贡献约300亿美元。
表：主权财富基金（SWF）概述，包括其宗旨、资金来源和示例，以帮助理解其全球经济作用。
| 方面 | 描述 | 示例 |
|---|---|---|
| 定义 | 由国家拥有并管理国家储备以实现长期目标的投资基金 | — |
| 资金来源 | 石油和天然气收入、贸易顺差、外汇储备 | 挪威（石油）、中国（储备）、阿联酋（石油） |
| 主要目标 | 稳定、为子孙后代储蓄、经济多元化 | — |
| 投资重点 | 全球资产：股票、债券、房地产、基础设施、私募股权 | 科技股、全球房地产、基础设施 |
| 主权财富基金类型 | 稳定基金、储蓄基金、储备投资基金、发展基金 | 智利稳定基金、新加坡淡马锡 |
| 最大主权财富基金 | 管理数万亿美元资产，影响全球市场 | 挪威政府养老基金全球、阿布扎比投资局 |
| 全球影响 | 管理资产超过11万亿美元，塑造市场和行业 | — |
3000亿美元的问题：私有化到底意味着什么
财务影响是惊人的。亿万富翁投资者比尔·阿克曼，长期以来一直是私有化的倡导者，他估计这一举措可为联邦政府带来3000亿美元的额外利润。然而，这一转变可能会立即对美国购房者和更广泛的住房市场产生影响。
金融分析师预测，在过渡期内，抵押贷款利率可能会上升25到60个基点，可能将目前6.96%的平均利率推向7.5%或8%。这一增长源于取消了目前允许投资者接受较低抵押贷款支持证券回报的隐含政府担保。
房利美和房地美私有化对美国抵押贷款利率影响摘要
| 方面 | 详情 |
|---|---|
| 当前抵押贷款利率基准 | 截至2025年5月21日，30年期固定利率合格抵押贷款平均利率为6.859% |
| 预计利率上涨范围 | 上涨0.5至1个百分点 |
| 估计额外年成本 | 平均借款人每年额外支出730美元至1670美元 |
| 利率上涨原因 | 取消政府担保、资本要求增加、市场重新校准 |
| 初步影响时间表 | 第一年立即上涨0.5-1个百分点 |
| 中期调整 | 初始冲击后利率可能温和下调0.1至0.3个百分点 |
| 实施挑战 | 由于涉及7万亿美元抵押贷款支持，面临重大的行政和立法障碍 |
| 更广泛的市场影响 | 抵押贷款流动性降低、多户住宅成本上升、影响可负担性和房屋销售 |
一位要求匿名的抵押贷款行业分析师解释道：“没有政府支持，投资者将要求更高的收益率，而这一成本将直接转嫁给借款人。”由于讨论的敏感性，他要求匿名。
你知道吗？隐含政府担保指的是一种普遍的信念，即如果房利美和房地美等政府支持企业（GSEs）面临财务困境，即使没有官方担保，美国政府也会介入支持。在2008年金融危机之前，投资者认为这些GSEs“大而不倒”，这使得它们能够以较低的利率借款。当政府在危机期间将它们置于托管之下时，这一假设得到了证实，从而强化了这种非官方但实际存在的支持理念。
利率影响对首次购房者和寻求小额贷款的人尤其严重，可能加剧住房市场本已严峻的可负担性危机。
市场机制：万亿美元的交易大厅
私有化将扰乱待定抵押贷款支持证券（To-Be-Announced MBS）市场，该市场每天的交易量达到2900亿美元。投资公司PIMCO曾警告，对该市场的任何重大扰动都可能引发“经济心脏病发作”，其影响将远远超出住房领域。
表：待定抵押贷款支持证券（TBA）市场概述，突出其功能、重要性及其对美国住房金融体系的影响。
| 方面 | 描述 |
|---|---|
| 是什么 | 在具体贷款已知之前进行机构抵押贷款支持证券（MBS）交易的远期市场 |
| 主要参与者 | 房利美、房地美、吉利美、抵押贷款机构、机构投资者 |
| 标准化 | 交易基于一般特征（发行人、息票、期限），而非特定贷款池 |
| 市场角色 | 为二级抵押贷款市场提供流动性和效率 |
| 对借款人的影响 | 有助于降低抵押贷款利率，并允许贷款机构提供利率锁定 |
| 市场规模 | 全球最大的固定收益市场之一，仅次于美国国债 |
| 结算时间 | 具体贷款池在结算日期前48小时交付 |
专业交易员已经开始为转型做准备。事件驱动型投资者将房利美和房地美的股票视为“对监管改革的深度价外看涨期权”，围绕财政部听证会和关键政治里程碑，复杂的对冲策略正在浮现。
一位华尔街策略师指出，在过渡期间，MBS利差相对于10年期国债可能扩大15到25个基点，因为市场正在消化政府支持减少的因素。仅仅这种技术性调整就可能影响整个抵押贷款生态系统的借贷成本。
可负担性悖论：赢家和输家
私有化辩论揭示了美国住房政策中一个根本性的矛盾。虽然私有化可以为联邦政府带来可观的收入，并可能随着时间推移提高市场效率，但其直接影响可能会使数百万美国人更难拥有住房。
地区性银行严重依赖房利美和房地美提供抵押贷款资金，它们可能会面临利润率受挤压的问题，因为担保费用将会增加。与此同时，大型机构可能会挑选利润更高的大额和超额合格贷款，而小型贷款机构则需应对更具挑战性的信贷环境。
抵押贷款保险公司可能会看到需求增加，因为私有化实体可能会收紧贷款标准，而房屋建筑商则面临着如果利率大幅上升，买家需求可能减少的前景。
政治考量：开辟前进之路
尽管特朗普乐观地预测将在“近期”做出决定，但政治和技术挑战依然艰巨。前联邦住房金融局局长马克·卡拉布里亚在2024年末估计，在四年内实现私有化的可能性为70%，但在2025年发生的可能性为“零”。
政府似乎比预期更加积极地推进，尽管参议院银行委员会的监督可能会减缓这一进程。任何私有化都将需要应对复杂的法律挑战，包括对冲基金为寻求政府在托管期间获取利润的补偿而提起的持续性征用诉讼。
2026年中期选举是一个关键的截止日期。共和党失去参议院控制权可能有效扼杀快速私有化努力，这使得政府有必要在未来18个月内取得实质性进展。
资本要求：本世纪的首次公开募股
也许最艰巨的挑战在于资本化。两家实体总共需要筹集约2750亿美元的资本才能满足全面私有化的监管要求。这可能需要历史上最大规模的首次公开募股之一，远远超出此类交易的传统市场容量。
你知道吗？抵押贷款支持证券（MBS）与10年期美国国债的利差目前接近十年来的高点。截至2025年4月，30年期固定抵押贷款利率与10年期国债收益率之间的利差已达到2.5个百分点，远高于1.5%-2%的历史正常水平。尽管抵押贷款抵押品强劲且抵押贷款发行量相对较低，这种不寻常的市场状况依然存在，这主要是由于美联储在量化紧缩方面的非对称做法（自2022年5月以来减少了约5100亿美元的MBS持有量，同时减缓了国债的展期），2023年区域银行倒闭的后果，以及抵押贷款市场处于冻结状态（现有抵押贷款中只有约5.2%的利率高到足以刺激再融资）。这种现象造成了一种矛盾局面，即非机构住房抵押贷款支持证券（RMBS）产品的利差正在收窄，而机构MBS利差却依然顽固地保持高位。
财政部目前持有高级优先股，需要对其进行重组或转换，这给任何私有化时间表增加了复杂性。两家公司合计净资产约为1500亿美元，资本要求意味着一项巨大的工程，可能需要数年才能妥善完成。
全球影响：金融改革的范本
国际观察家们正密切关注，因为成功的私有化可能为全球类似的改革提供模板。然而，房利美和房地美在美国金融体系中的独特地位使得直接比较具有挑战性。
这两家实体在维持30年期固定利率抵押贷款流动性方面的作用——这种产品在大多数其他国家几乎不存在——给任何私有化努力增加了复杂性。在取消政府支持的同时保留这一市场功能，是金融工程领域前所未有的挑战。
表：美国30年期固定利率抵押贷款的关键特征和全球稀有性，突出其在美国住房金融格局中的独特性。
| 方面 | 描述 |
|---|---|
| 贷款期限 | 固定30年 |
| 支付稳定性 | 月供在贷款期限内保持不变 |
| 利率类型 | 固定利率（不随市场利率变化） |
| 全球稀有性 | 在美国以外罕见；大多数国家使用浮动或较短的固定利率条款 |
| 贷方风险 | 由于长期利率锁定而较高，通过政府支持企业证券化得到缓解 |
| 政府作用 | 通过房利美和房地美购买和证券化贷款来实现 |
| 市场支持 | 由TBA市场支持，提供流动性和投资者信心 |
| 房主受益 | 长期可负担性和免受利率飙升影响 |
展望未来：情景与策略
行业专家提出了几种潜在的中间道路方案，包括保留政府担保的部分私有化，或允许市场逐步调整的过渡。政府强调将抵押贷款利率保持在7.5%以下，这表明其意识到利率大幅上涨可能带来的政治风险。
专业投资者正在为多种情景做准备，预计在关键政治里程碑事件前后会出现波动，包括预计今年夏天发布的白宫政策文件以及2月开始的2026财年预算程序。
正如一位资深抵押贷款高管所指出的，“问题已不再是私有化是否会发生，而是他们如何在不破坏抵押贷款市场的情况下尽快执行。”
未来几个月将考验特朗普政府能否在保持数百万美国人拥有住房可负担性这一微妙平衡的同时，实现美国历史上最复杂的金融转型之一。以万亿美元和数百万家庭衡量的利害关系，再高也不为过。