底特律抵押贷款巨头：Rocket豪掷142亿美元，押注全流程掌控
一笔交易如何重塑美国人购房和持有房屋的方式
底特律—— Rocket Companies刚刚完成了美国历史上规模最大的独立抵押贷款交易。这家总部位于底特律的公司今日最终敲定了对Mr. Cooper Group高达142亿美元的收购案，将美国最大的贷款发起方与其最大的抵押贷款服务商整合在一起。此举立即使Rocket掌控了美国近十分之一的住房贷款业务。
该交易于10月1日完成后，Rocket现在管理着一个涵盖约1000万房主的贷款服务组合。该公司不仅押注于规模扩张，更是在改写抵押贷款行业的规则。将此次收购与其此前对房地产平台Redfin的收购相结合，Rocket突然间涉足了住房流程的几乎每个阶段：从找房、融资到房屋交割，以及长达数十年的贷款服务。
Rocket首席执行官瓦伦·克里希纳（Varun Krishna）将这笔交易描述为使购房过程更顺畅、更经济实惠的方式。他在宣布收购后表示：“通过将Mr. Cooper的服务专业知识与Rocket的贷款发起和人工智能技术相结合，我们希望降低成本，简化流程。”
这一大胆举动发生在美国抵押贷款行业的一个微妙时期。高利率严重打击了新贷款发放量，但贷款服务——即管理现有抵押贷款——却已成为一台稳定的“印钞机”。随着美联储将利率维持在几十年来的高位，贷款机构正面临利润空间收窄和获客成本上升的困境，每位新客户的成本可能高达1万美元以上。
新增贷款枯竭，存量服务来补
抵押贷款业务历来像过山车一样，随着利率波动而起伏。当利率下降时，房主会蜂拥而至进行再融资。当利率上升时，需求则会枯竭。2022年至2024年间，贷款发起量较疫情高峰时期暴跌逾60%，迫使贷款机构争相寻求更稳定的收入来源。
这正是贷款服务的用武之地。与贷款发起不同，贷款服务能创造稳定的收入流。公司收取月供，管理托管账户，并在借款人遇到困难时介入。大规模运作下，即使在艰难时期，这项业务也能持续运转。
Mr. Cooper的长期领导者杰伊·布雷（Jay Bray）——他花了25年时间将该公司打造成全国性的贷款服务巨头——现在将出任Rocket Mortgage的总裁兼首席执行官。他将向克里希纳汇报，并进入Rocket的董事会。布雷表示：“通过我们平台和员工的力量，我们将使购房体验更个性化，管理起来更轻松。”
将数据转化为利润
对Rocket而言，真正的奖品可能不仅仅是服务费。通过掌握完整的客户旅程——从在Redfin上寻找房屋到几十年后的最后一笔抵押贷款付款——该公司建立起了分析师所称的“数据飞轮”。每一步都将信息反馈到系统中。
投入了大约5亿美元用于人工智能和数据基础设施，Rocket现在可以利用预测分析来发现商机。想象一位五年前进行了再融资、积累了房产净值且从未错过还款的房主。Rocket的算法可以将该客户标记为房屋净值信贷额度、个人贷款甚至新保险的理想候选人——所有这些都可以通过他们已用于支付抵押贷款的同一门户无缝提供。
分析师表示，这一战略可能会改变游戏规则。Rocket无需投入巨资进行数字广告以争取新借款人，而是可以以极低的成本直接向其现有客户群进行营销。但这种效率也伴随着风险。监管机构可能会密切关注一家公司在整个住房交易流程中能拥有多大的权力。
监管机构密切关注
Rocket交易的时机并没有逃过华盛顿的视线。就在收购完成前一天，联邦贸易委员会（FTC）起诉了Zillow和Redfin，指控其租赁广告行为。虽然该案件并未直接涉及抵押贷款，但它表明监管机构对住房相关市场集中度日益感到不安。
消费者金融保护局（CFPB）已经对非银行服务商发出了警告，这些服务商目前管理着美国一半以上的抵押贷款。Rocket将业务扩展到住房业务链的每一个环节——从房源信息到贷款再到长期服务——创造了监管机构前所未见的市场集中度。
行业资深人士警告称，这可能会引发类似于银行界曾出现过的利益冲突担忧，即一家公司控制交易的多个环节可能会导致市场向其有利的方向倾斜。
为何规模化变得至关重要
Rocket并非唯一一家进行扩张的公司。在整个行业中，规模化已成为一种生存策略。较小的贷款机构和服务商正在出售其资产组合或进行合并以跟上步伐。Guild Holdings已引起Bayview Asset Management的兴趣，而Rithm Capital和Pennymac等巨头也正在稳步收购贷款服务权。
原因显而易见。自2008年金融危机以来，合规成本飙升。运营现代技术平台需要巨额前期投资。当经济下滑时，服务商必须向投资者垫付数百万美元，而借款人则可能拖欠还款——这是小型公司通常无法承受的。
Rocket的规模使其拥有小型竞争对手无法比拟的优势。它可以将尖端技术的成本分摊到1000万客户身上，与供应商谈判获得更好的交易，并抵御可能击垮较弱竞争对手的经济衰退。
华尔街权衡利弊
然而，投资者仍在权衡这一切。周三下午，Rocket股价跌至19.38美元，较前一日下跌75美分。该股开盘时报20.35美元，走高后随着交易量增加而下跌。
市场观察人士认为前景既有希望也有危险。如果Rocket能顺利整合Mr. Cooper，其估值可能会更接近科技平台而非传统贷款机构。但历史表明，这些整合通常需要18到24个月才能见效。
看涨的理由？当利率最终下降时，Rocket可以“重新争取”其1000万贷款组合中的很大一部分客户。即使将客户留存率从15%提高到25%，也能带来数亿美元的新收入。
看跌的理由？合并两个庞大的贷款服务平台会很复杂。监管机构可能会限制Rocket在其生态系统内共享数据。如果经济下行，不断上升的拖欠率可能会迅速挤压利润空间。此外，贷款服务组合的价值也随利率波动，这意味着Rocket的盈利可能会变得不稳定。
目前，分析师表示该股将取决于执行力。Rocket的雄心显而易见：主导从头到尾的抵押贷款流程。它能否实现这一梦想——还是会陷入监管风暴——仍有待观察。
非投资建议