房地产市场触及转折点：6980亿美元挂牌总值创纪录，预示着权力格局的剧烈转变
美国住宅房地产市场正在经历一场深刻的变革。根据Redfin的数据，挂牌待售房屋总价值已飙升至前所未有的6980亿美元，较去年增长20.3%，这表明市场十多年来首次明确地倾向于买方。
历史会重演吗？ (medium.com)
房地产僵局
在全国各地绿树成荫的街道上，“出售”的牌子正成为固定标志，而非短暂的指示。目前，市场上的卖方比买方多出约50万，造成了自2013年开始追踪以来最大的供需失衡。
“我们正在见证一个真正的买方市场的出现，”一位已经研究市场周期三十年的资深房地产经济学家指出，“心理上的转变与数字上的转变同样重要。”
这种转变体现在多个维度：房屋通常在市场上停留40天才能成交，比去年延长了五天。与此同时，超过3300亿美元的挂牌房屋已滞销60天或更长时间，形成了分析师所称的不断增长的“滞销库存”。
区域裂痕显现
虽然全国房屋销售价格中位数在四月同比上涨1.6%至431,931美元，为近两年来的最慢增速，但区域差异则揭示了更细致的局面。50个人口最多的都市区中，已有11个出现价格下跌。
加利福尼亚州奥克兰以4.9%的价格跌幅领跌，紧随其后的是达拉斯、杰克逊维尔、奥斯汀和西雅图。这些市场有共同的特点：疫情期间的繁荣、显著的投资者活动以及对科技行业就业的依赖。
一家大型投资公司的房地产市场策略师将这种模式描述为“更广泛的重新定价浪潮的最初涟漪”。监测这些先行市场可以为其他地区在未来几个季度的表现提供宝贵的指标。
负担能力问题
潜在买家的根本障碍仍然是负担能力。即使价格增长温和，房屋高估值与四月平均6.73%的抵押贷款利率相结合，已将每月住房支出推高至收入的历史新高。
这种负担能力危机因更广泛的经济逆风而加剧。近四分之一的美国人表示，由于对关税及其潜在通胀影响的担忧，他们取消了重大购买计划。与此同时，多个行业的裁员消息进一步打击了消费者信心。
“抵押贷款利率的走势代表着结构性转变，而非暂时性飙升，”一位专注于住房金融的资本市场研究员解释说，“大多数家庭将疫情期间的预期利率固定在3%左右，但我们很可能看到利率在年底前维持在6.8%左右。”
“锁定效应”瓦解
矛盾的是，库存激增部分源于房主最终放弃了疫情期间的超低抵押贷款利率。在多年来紧紧抓住这些有利的融资条件之后，许多人现在正在出售，尽管他们下次购买可能面临更高的利率。
这种转变似乎是由实际需求驱动的：工作调动、返岗要求、家庭变故，以及在某些情况下，经济焦虑促使人们希望套现现有资产。
一位业务遍及多个“阳光地带”市场的房地产专业人士观察到：“我们正在看到一种务实的重新评估。生活环境最终超越了对抵押贷款利率的纯粹财务考量。”
市场机制正在改变
对于具有财务灵活性的买家来说，议价能力显著提高。活跃市场的报告显示，卖家越来越多地接受低于要价的报价，提供维修补贴，并承担部分成交费用——这些让步在疫情繁荣期内鲜有出现。
这种议价环境与市场各细分领域之间显著的定价权差异并存。供应受限区域的入门级房屋仍然吸引多方竞价，而豪宅和公寓则面临新建房屋日益激烈的竞争。
投资影响
对于在这个转型市场中进行投资的投资者而言，有几个战略考量：
区域选择性：市场之间不断扩大的表现差距表明在表现优异和表现不佳的区域都有机会。拥有多元就业基础和有限新建