黑石集团2亿美元收购Allegiant陷入困境的佛罗里达度假村：多元化战略的战略性撤退
在佛罗里达墨西哥湾沿岸清澈的海水中，一处占地8.9公顷的滨水物业光彩夺目，曾是一家航空公司雄心勃勃的多元化尝试失败的印证。如今，它代表着私募股权对后疫情时代旅游业韧性的机会主义押注。
黑石房地产和Allegiant 旅行公司（Allegiant Travel Company）周一宣布，黑石集团已同意以2亿美元收购Allegiant旗下的尚西克夏洛特港度假村（Sunseeker Resort Charlotte Harbor）。这笔交易标志着行业内航空公司和酒店运营商剥离房地产资产以专注于其核心业务的最新趋势。
墨西哥湾上的“华丽白象”
尚西克度假村并非普通物业。它占地8.9公顷滨水土地，拥有785间客房、多家餐厅、两个泳池（包括一个屋顶成人专属泳池）、全方位服务的水疗中心、一个锦标赛高尔夫球场，以及超过5,574平方米的会议空间，它曾被设计为Allegiant航空跨界尝试的“皇冠上的明珠”。
然而，这座度假村在经历三年疫情相关延误后，终于在2023年开业，但运营状况一直未见起色。截至2024年第四季度，入住率仅徘徊在54%，平均每日房价(ADR)为238美元——远低于盈亏平衡点。飓风破坏又带来了570万美元的维修费用，公司还对该物业记录了惊人的3.218亿美元非现金减值。
“这座度假村本质上是一场6亿美元的豪赌，押注前往佛罗里达的旅客会更喜欢空中旅行与酒店住宿一体化的体验，”一位跟踪航空业的酒店分析师表示。“这个概念在纸面上说得通，但在实际执行中却步履维艰，特别是该物业过于依赖Allegiant自己的预订渠道，而非利用更广泛的分销平台。”
超低成本航空公司的战略性调整
对于Allegiant来说，此次出售代表着回归本源。在眼看着度假村拖累季度业绩并使其资产负债表吃紧后，公司正重新聚焦其核心优势——运营一家超低成本航空公司。
Allegiant 旅行公司首席执行官格雷戈里·C·安德森（Gregory C. Anderson）在公告中表示：“这支持了Allegiant以航空公司为核心的战略，我们计划利用出售所得款项偿还债务并强化我们的资产负债表。”
时机似乎很关键。截至2024年底，Allegiant总债务达21亿美元，正面临飞机交付延迟、发动机召回以及劳动力成本上升等充满挑战的运营环境。这2亿美元的资金注入将使Allegiant能够偿还其总债务的约10%，可能在关键时刻改善其信用指标。
“这是典型的企业危机处理，”一位要求匿名的信用分析师指出。“他们正在砍掉非核心业务以保全主体。是的，他们在账面价值上有所损失，但他们获得了即时流动性并聚焦运营，这对于航空公司的长期健康可能至关重要。”
黑石集团在变局中“抄底”
对于管理着3200亿美元房地产资产的黑石集团而言，此次交易彰显了其在酒店业投资上的机会主义策略。
黑石房地产高级董事总经理斯科特·特雷比尔科（Scott Trebilco）表示：“收购这座全新、设施一流的度假村，体现了我们对酒店和旅游业以及团体旅游目的地持续增长的强烈信心。”
从字里行间可以看出黑石集团的考量。以每间客房约25.5万美元的价格计算，此次收购价格远低于重置成本（估算超过5.5亿美元）和墨西哥湾地区可比度假村交易价格。最新数据显示，类似物业的每间客房交易价格在45万美元至48万美元之间，这表明黑石集团以市场价值的四到五折买入了该物业。
这家私募股权巨头可能看到了多种价值创造的杠杆。根据行业数据，该物业目前的入住率在2025年第一季度已提高到70%，这表明其可能比收购价格所暗示的更接近稳定运营。此外，黑石集团还可以将该物业更名为希尔顿的Curio系列或万豪的Autograph Collection等知名品牌旗下，从而立即利用全球忠诚度网络，并将平均每日房价提高10-15%。
旅游业“轻资产”革命浪潮
此次交易并非孤立事件。在整个旅游行业，公司正剥离房地产，转向以品牌管理、忠诚度计划和数字化分销为核心的轻资产商业模式。
就在上周，凯悦（Hyatt）同意以20亿美元将其近期收购的Playa Resorts酒店组合出售给Tortuga Resorts。今年5月，易捷航空（easyJet）完成了将easyHotel出售给Tristan Capital Partners的交易，作价2.74亿英镑。与此同时，雅高集团（Accor）继续推进退出其前房地产部门雅高投资（AccorInvest）的进程。
康奈尔大学一位酒店业教授观察到：“我们正在见证旅游业根本性重组的完成。运营商越来越希望专注于知识产权和客户关系业务，而非房地产业务。与此同时，机构资本——尤其是私募股权——看到了进入有形资产的低价切入点，这些资产应随着旅游业复苏而升值。”
气候风险溢价还是暂时性折扣？
尽管这笔交易对黑石集团看似有利，但并非没有风险。夏洛特港位于飓风多发区，气候相关干扰已经影响了其运营。根据行业数据，沿海物业的保险费同比上涨了约30%。
一些行业观察家认为，收购价格包含了显著的气候风险溢价。然而，对联邦紧急事务管理局（FEMA）最新洪水地图更新的仔细研究表明，夏洛特港的部分区域已被移出最高风险的VE区域指定，这暗示风险可能被夸大了。
“黑石集团拥有规模优势，可以与保险公司协商出比Allegiant这样的独立运营商更好的保险条款，”一位房地产风险顾问指出。“他们可以将风险分散到全球投资组合中，并可能实现航空公司无法获得的运营效率。”
投资启示：超越标题看本质
对于关注此次交易的投资者而言，浮现出几个潜在机会。此次出售验证了以下论点：私募资本仍渴望将资金投入优质酒店资产，尤其是在估值折让的情况下。这可能预示着上市酒店REITs（房地产投资信托基金）的上涨潜力，它们目前以未来11-13倍EBITDA估值交易。
此次交易还表明，酒店业资本化率周期可能正在接近拐点。如果货币政策如预期在2025年末放松，退出资本化率的压缩可能为今天的买家带来超额回报。
对于Allegiant的股东而言，此次出售消除了一个重要的不确定因素，但也限制了潜在的上涨空间。一些分析师认为，Allegiant或许应该像达美航空（Delta）与Wheels Up的合作方式那样，在合资结构中保留少数股权，而不是在估值周期似乎处于底部时彻底退出。
正如一位资深酒店投资者所说：“尚西克度假村不会是2025-26年我们看到的最后一起被迫出售的度假村——但它可能最终会是最便宜的。聪明资金正在据此布局。”
此次交易预计将于2025年第三季度完成，尚需满足惯例成交条件。
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